데이터 센터 경제에 투자하는 이유

수요 폭발 데이터 센터에 대한 투자는 성장 자본, 매수, 부동산, 인프라 투자자 등 모든 유형의 투자자들의 관심을 끌었습니다. McKinsey 분석에 따르면 미국 시장에서만 데이터 센터에 수용할 수 있는 서버 수를 반영하기 위해 전력 소비량으로 측정한 수요가 2022년 17GW에서 2030년 35기가와트(GW)에 이를 것으로 예상됩니다. ). 미국은 세계 시장의 약 40%를 차지하고 있다.

이 기사는 Srini Bangalore, Arjita Bhan, Andrea Del Miglio, Pankaj Sachdeva, Vijay Sarma, Raman Sharma 및 Bhargs Srivathsan의 공동 노력으로 McKinsey의 기술, 미디어 및 통신 사업부의 견해를 대변합니다.

데이터 센터는 일반적으로 대기업(예: 클라우드 공급업체, 은행, 통신업체)이 자체 목적으로 소유하고 운영하거나 코로케이션 회사에서 소유하고 운영합니다. 후자는 공간을 임대하고 일반적으로 네트워크 용량과 전력은 물론 서버 온도를 낮추는 냉각 장비도 제공합니다. 임차인은 자신의 IT 장비를 가져옵니다. 데이터 센터는 안정적이고 유틸리티 수준의 현금 흐름과 위험 조정 수익률로 인해 투자자의 관심을 끌었습니다.1 공공 소유로 남아 있는 데이터 센터 운영자는 상대적으로 적습니다. NAREIT에 따르면 2022년 10월 31일 기준 배당수익률은 3.14%, 2021년 총수익률은 25.47%이다. 2021년에는 209건의 데이터센터 거래가 있었고 총 가치는 480억 달러 이상으로 거래 규모가 340억 달러에 달했던 2020년보다 약 40% 증가했습니다. 2022년 상반기에는 87건의 거래가 있었고, 총 가치는 240억 달러에 달했습니다. 2015년부터 2018년까지 사모펀드 구매자는 거래 가치의 42%를 차지했습니다. 이들 점유율은 2019년부터 2021년까지 65%로 증가했고, 2022년 상반기에는 90% 이상으로 증가했습니다.2"사모 펀드가 데이터 센터 M&A 거래의 붐을 주도하고 있습니다." Synergy Research Group, 2022년 6월 22일.

그러나 몇 가지 요인이 이러한 추세를 제한할 수 있습니다. 첫째, 금리가 높을수록 거래 자금 조달 비용이 증가하지만 이는 데이터 센터에만 국한되지 않습니다. 보다 구체적으로, 코로케이션 회사의 배수 및 선도 가격 대비 수익 비율은 상대적으로 높았으며, 이는 개인 투자자와 확장을 원하는 코로케이션 회사의 감소하는 잠재적 인수 목표 수를 가로막기 위한 경쟁으로 인해 강화되었습니다.

또한, 코로케이션 기업의 영업 마진은 Amazon Web Services 및 Google Cloud를 비롯한 유명 클라우드 공급업체의 압박을 받고 있습니다. 이들은 오랫동안 코로케이션 회사의 주요 고객이었지만 계속해서 세계적 수준의 자체 센터를 소유하고 구축하고 있습니다.3McKinsey 분석. 그 결과 이들은 단기 계약을 체결하고 유리한 임대 조건을 요구할 수 있는 강력한 위치에 있는 경우가 많습니다. 더욱이, 이 전략이 코로케이션 회사가 더 이상 데이터 센터의 장기 소유자 및 운영자가 아니라 개발자와 더 유사하다는 것을 의미한다면 시장은 다른 경쟁자에게 개방될 것입니다. 예를 들어, 부동산 회사는 임차인이 장비를 갖추고 사용할 수 있도록 공간을 점점 더 많이 구축하거나 임대할 수 있습니다.

그러나 이러한 가능성이 해당 부문에 가치 창출 투자 기회가 부족하다는 의미는 아닙니다. 표 1에서 볼 수 있듯이 코로케이션 기업은 계속해서 시장에서 강력한 위치를 차지할 것입니다. 하이퍼스케일러는 빠르게 증가하는 수요를 충족하기 위해 여전히 이를 필요로 하며, 소규모 기업은 전문 서비스에 의존합니다. 이는 세 개의 투자 그룹이 Global Switch를 인수하기 위해 경쟁하는 이유를 설명하는 데 도움이 됩니다.4Dan Swinhoe, "Stonepeak 및 Gaw는 Global Switch 입찰에서 탈락하고 세 회사는 여전히 운영 중입니다." DCD, 2022년 11월 22일. 그러나 많은 투자자는 그렇지 않을 수도 있습니다. 복잡한 가치 사슬에서 업스트림 기회를 고려했습니다. 여기서는 투자자들이 어디에서 시선을 끌 수 있는지 설명합니다.

데이터 센터에는 시설 자체, 즉 시설 자체의 네 가지 주요 구성 요소가 있습니다. 기계, 전기 및 배관(MEP) 기어를 포함한 산업 장비; IT 하드웨어; 그리고 소프트웨어. 데이터 센터 운영, 즉 호스팅 및 IaaS(Infrastructure as a Service)와 같은 시설 및 IT 서비스 관리에도 기회가 있습니다. 전력 및 연결성과 같은 기타 서비스도 기회를 제공합니다. 잠재적인 투자는 이 가치 사슬 전반에 걸쳐 있지만 네 가지 영역에서는 수요가 특히 높거나(공급이 일치하지 않음) 혁신이 특히 가치를 창출할 가능성이 높습니다.